중개 행위의 종류

중개 행위의 종류

부동산 중개 행위의 종류는 정말 다양하고 솔직하게 말씀을 드리자면 그때그때 물건의 상황이나 구매자 또는 판매자의 상황에 맞추어서 융통성 있게 진행을 하는 것이 가장 좋은 부동산 중개 행위라고 생각을 합니다. 하지만 지금 이 글에서 그 모든 변수 상황에 대한 내용들을 모두 일일이 서술하는 것은 사실상 불가능하기 때문에 오늘은 원론적인 개념에서의 부동산 중개 행위의 종류에 대해서 한번 알아보고자 하는 것입니다. 부동산 중개 행위의 종류 중 첫 번째는 바로 상사 중개라는 것인데요. 상사 중개라고 하면은 쉽게 말해서 타인 간의 상행위를 중개하는 개념으로 어렵게 생각하실 것 없이 그냥 우리가 일반적으로 생각하는 공인중개사가 하는 일을 그대로 한다고 생각하면 된다고 합니다. 또 다른 중개 행위의 개념으로는 민사 중개라는 개념이 있다고 하는데요. 이 민사 중개는 거래 상행위 이외의 사인간의 법률 행위를 말한다고 하며 이 중개에는 부동산 중개뿐만 아니라 직업 중개나 혼인 중개 등도 포함이 된다고 합니다. 이 경우에 개별법으로 우선 적용되는 경우도 많다고 하는데요. 공인중개사법이나 직업안정법, 결혼중개업 등에 대한 관리에 대한 법률을 적용을 한다고 합니다.

 

단 이러한 경우들에 있어서는 상법 중에서 상사 중개 규정은 적용이 되지 않는다고 않는데요. 일반적인 법 내용이 적용이 된다고 하며 상법 중 상사 중개 규정이 무엇이냐면 개인 공인중개사의 중개영업행위 자체가 상행위 범주에 속하므로 공인중개사가 상인 자격을 가짐으로써 중개 계약 시에 별도의 보수 약정이 존재하지 않더라도 반드시 상인의 보수 청구권을 행사할 수 있는 것을 말한다고 합니다. 단 중개 계약의 경우에는 구두나 서면으로 반드시 있어야 하는 것이 원칙이라고 합니다. 사실 특별한 경우를 제외하고는 공인중개사는 자신이 중개한 물건이 거래가 된다면 그에 따른 보수를 지급받는 것이 사회적인 통념이기 때문에 이 또한 굉장히 우리가 알고 있는 상식선에서 이해가 되는 법이라고 할 수 있습니다. 부동산 중개의 유형을 가르는 또 다른 기준은 부동산 개업 공인중개사의 의무 정도에 따라서 분류가 가능하다고 하는데요. 일방적 중개라는 개념에서는 주로 일반 중개 계약 형태 하에서 나타나는 중개로 거래를 성사시키기 위한 적극적 중개의 의무와 보수 지급의무와 대가적 관계가 중시되지 않는 개념을 가지고 있다고 합니다. 쌍방적 중개의 경우에는 독점 또는 전속 중개 계약의 형태를 가지는 중개에 있어서 적극적인 중개의 의무와 보수지급의무와의 사이에서 대가적인 관계가 중시되는 것이 특징이라고 합니다. 현행법상에서는 일방적 중개와 쌍방적 중개가 가능하나 일방적 중개가 상당히 보편적인 측면에서 많이 쓰인다고 합니다. 이 역시 개념적인 부분이지만 우리가 알고 있는 상식 선에서 어느 정도 통념이 되는 부분이라고 할 수 있습니다. 

 

중개행위의 근거에 따라서 분류하는 개념도 존재한다고 하는데요. 이 경우에는 공인 중개와 사 중개의 개념으로 나뉜다고 하며 공인중개사법에 규정된 개업 공인중개사에 의해 이루어지는 개업 공인중개사가 아닌 자연인의 일반 부동산 활동으로 이를 중개하는 것을 말한다고 하며 만약 계속 또는 반복적으로 중개 활동을 해나간다면 무등록 업자로 처분을 발 수 있다고 합니다. 사 중개 활동을 공인중개사법에서는 금지하고는 있지는 않지만 수수료를 받으면서 그밖에 중개대상물의 소재에 따른 국내 중개, 국제 중개로 분류를 하거나 중개행위 활동의 수에 따른 단독 중개와 공동중개 등으로 구분이 가능하다고 합니다. 중개 계약의 개념에 대해서도 한번 집고 넘어가 보자 합니다. 중개 계약이란 개업 공인중개사가 중개라는 용역을 제공을 하고 중개의뢰인은 그에 대한 보수를 지급할 것을 약정함으로써 성립을 하는 일종의 계약을 의미한다고 합니다. 거래 계약에 있어서 매매와 임대차 계약, 권리 취득자, 매수인, 임차인, 3부 갑, 권리이전자, 매도인, 임대인, 중개 계약, 매수의뢰, 개업 공인중개사 등이 거래 계약에 있어서 필요한 요소 등이라고 합니다.

 

현실적인 부분만 알아도 문제없다

개념적인 의미에 있어서 중개 행위의 종류에 대해서 한번 알아보았지만 사실 오늘 알려드린 대로 원론적인 내용치 고는 이미 우리가 알고 있는 상식선이나 일상 속에서 많이 들어온 개념이 많았으며 이러한 경우에 사실 특별한 공부를 진행하지 않아도 우리가 이미 알고 있거나 조금만 공부를 하여도 일반인이 부동산 거래를 하는 경우에 있어서 중개 행위에 대한 부분에는 이해하기가 어렵지 않다고 합니다. 다만 당연하겠지만 일반인이 아니라 부동산 거래를 전문으로 하는 사람이라면 이러한 중개 행위에 대해서 해박하게 알고 있다면 후에 중개인과 매물이나 보수에 대한 협상을 할 때도 당연히 유리한 고지를 점할 수는 있다고 생각합니다. 아는 것이 곧 힘이라는 사실은 다들 알고 계시죠.