전문적인 중개 계약 용어

전문적인 중개 계약 용어

조금은 전문적인 느낌이 나는 중개 계약 용어에 대해서 몇 가지를 알아보고자 합니다. 앞서서 말씀을 드리고픈 부분은 평소에는 그냥 알고만 계시라는 투로 많이 말씀을 드렸는데 일단 저의 경험상은 오늘 알려드리는 중개 계약 종류 용어들은 실제 계약에서 쓰이는 경우가 은근히 있기 때문에 알아두시면 나쁘지 않다고 생각합니다. 우선 일반 중개 계약입니다. 일반 중개 계약은 중개 의뢰인이 불특정 다수의 개업 공인중개사에게 경쟁적으로 중개를 의뢰하는 것이 특징으로 우리나라에서 가장 일반적인 계약의 형태입니다. 대부분 구두로 체결하는 것이 일반적이며 유효기간은 딱히 없이 거래가 성사되는 시점을 유효기간으로 인식한다고 합니다. 먼저 거래를 성사시킨 개업 공인중개사에게만 보수를 지급하고 다른 개업 공인중개사는 중개활동에 대한 비용을 얻을 수 없다고 합니다. 간단하게 말해서 승자 독식 시스템입니다. 장점은 중개의뢰인은 다수의 개업 공인중개사에게 정보를 공개하여서 확률을 높일 수 있고 개업 공인중개사의 활동에 대해서 다른 개입 공인중개사와 비교를 하면서 분석이 가능하다고 합니다. 단점은 개업 공인중개사의 중개 보수 보장이 되지 않으므로 책임중개나 적극 중개를 소홀히 하는 부분이 있다고 하며 개업 공인중개사는 중개대상물의 정보 공개를 꺼린다고 합니다. 그리고 정보 유통이 촉진되지 않아서 신속한 거래가 어렵다는 부분 등이 있다고 합니다. 

 

다음은 독점 중개 계약입니다. 이것은 중개의뢰인이 특정한 개업 공인중개사에게 중개 권한의 독점권을 부여하는 방식으로 진행되는 계약으로 미국에서 일반적으로 많이 이루어지는 계약의 형태라고 합니다. 서면계약으로 유효기간이 있다고 하며 매각의뢰를 받은 경우에는 계약기간 내에 거래가 성사되면 거래계약을 성사시키지 않아도 중개보수를 청구할 권한이 있다고 합니다. 장점으로는 확실한 보수가 보장되기 때문에 개업 공인중개사가 적극적으로 중개활동을 전개하게 될 수 있고 노력하며 적극적인 정보 공개와 다른 개업 공인중개사와의 긴밀한 협조로 중개업의 기업화가 가능하다고 합니다. 단점으로는 중개의뢰인이 다수의 개업 공인중개사에게 정보를 제공할 수 없다고 하며 개업 공인중개사의 높은 전문성과 신뢰성이 보장되어야 한다고 합니다. 한마디로 개업 공인중개사의 실력이 뛰어나야 한다고 합니다.

 

전속중개 계약의 경우에는 중개의뢰인이 특정 개업 공인중개사에게 일정기간의 부동산의 전속적 중개 권한을 부여하는 것으로 개업 공인중개사에게 독점권을 부여하되 다만 의뢰인이 직접 거래를 성사시킨 경우에는 보수를 일부만 받을 수 있다는 점이 독점 중개 계약과의 차이라고 합니다. 또한 우리나라에서는 법제화가 되기는 하였으나 아직 정착되지는 않았다고 합니다. 중개 계약의 유효기간이 3개월로 정해져 있으며 서면으로 계약 체결을 의무화해야 한다고 합니다. 장점으로는 확실한 보수권을 보장하기 때문에 개업 공인중개사가 적극적인 중개활동을 전개하는 등의 독점 중개 계약과 대부분 유사한 부분을 지니고 있다고 하며 물건 의뢰에 대해서 시간과 경비가 절약이 되며 서면에 의한 중개 계약이 이루어지므로 의뢰 계약이 확실하게 이루어질 수 있다고 합니다. 단점은 중개의뢰인은 다수의 개업 공인중개사에게 정보를 제공할 수 없다고 합니다.

 

순 가중 개 계약의 경우에는 중개의뢰인이 미리 중개대상물의 가격을 개업 공인중개사에게 제시를 하여서 그 가격을 초과하여서 거래 계약을 성사시킨다면 그 초과액 전액을 개업 공인중개사가 중개보수로 취득하게 되는 형태라고 합니다. 특징은 권리이전 중개 계약에 많이 발생하는 케이스라고 하며 중개업자와 중개의뢰인 간의 담합에 의한 가격 조작 등의 부동산 가격 상승을 초래할 수 있다고 합니다. 또한 중개업자는 초과수익증대를 위해서 허위 광고나 과장 설명을 할 가능성도 존재한다고 합니다. 그리고 중개보수의 부당성 때문에 많은 나라들이 제도적으로 금지하는 제도이기 하다고 합니다. 우리나라에서는 공인중개사법상에서 순 가중 개 계약의 직접적인 금지 규정은 없으나 순 가중 개 계약을 체결하더라도 거래대금을 완납할 시 지급되는 보수가 법정 중개보수를 초과하지 않을 경우에만 공인중개사법에 위반되지 않는다고 합니다.

 

생각보다 자주 볼 수 있다

오늘 알려드린 계약의 종류들은 생각보다 부동산 계약을 할 때 자주 볼 수 있는 케이스라고 하는데요. 오늘 알려드린 이러한 계약들은 만약에 알고 계신다면 필요에 따라서 거래를 하실 때 상당히 초반 기싸움을 하실 때 유용한 지식으로 도움을 줄 것입니다. 사실 이런 걸 잘 알고 있다고 하면 공인중개사들은 당황하는 경우가 많다고 합니다. 물론 애매하게 아는 것은 모르는 것만 못하기 때문에 제대로 개념을 파악하는 것이 좋습니다.