부동산 거래계약서 주의사항

부동산 거래계약서 주의사항

부동산 거래계약서를 작성을 하실 때 주의하실 사항은 우선 계약서의 서식이 있다고 하는데요. 거래계약서의 형식은 당사자가 임의로 정할 수는 있으나 국토교통부 장관은 개업 공인중개사가 작성하는 거래계약서에 관하여서 표준이 되는 서식을 사용할 것을 권장한다고 합니다. 또한 계약서의 작성 부수는 거래계약서는 최소한 3통을 작성하여서 거래당사자에게 교부하고 1통은 개업 공인중개사가 교부를 한 후 5년 동안 보관하는 것이 원칙이라고 합니다. 그리고 계약서에 쓰이는 용어에는 계약서에는 법적인 용어와 표현상의 명료한 용어를 간결하게 사용을 하여서 문구의 해석을 둘러싼 다툼의 소지를 없애는 것이 좋다고 합니다. 사용하는 문자의 경우에는 문자는 한글로 표시하는 것이 일반적인 거래대금 등에 사용하는 숫자는 변조의 방지를 위해서 반드시 로마 숫자 표기를 피하고 한자나 한글로 표기하시는 것이 좋다고 하며 괄호 안에 아라비아 숫자를 중복해서 표기하시는 것이 좋다고 합니다. 또한 필기도구는 연필같이 쉽게 지워지는 것으로 작성하는 것은 되도록이면 피해 주시고 보관기간 이상으로 장기간 보존이 될 수 있는 용지를 사용해주시는 것이 좋다고 합니다.

 

계약의 내용에 관한 부분에서는 계약서의 내용은 거래당사자간의 중개대상물에 대한 의사표시가 충실하게 기재가 되어야 한다고 하고 그 내용은 후일 분쟁의 소지를 방지할 수 있는 구체적이고 확실하며 투명하게 작성이 되어야 한다고 합니다. 서명 및 날인은 거래계약서의 성명 부분은 계약 당사자가 각각 기재하도록 함으로써 만약에 후일에 분쟁이 될 필적 감정이나 계약 성립으로 입증을 할 수 있어야 한다고 하며 거래계약 후 인감증명서를 첨부하는 것이 바람직하다고 합니다. 또한 계약서가 여러 장인 경우에는 간인을 찍고 내용을 정정한 때에는 정정인을 날인을 하는 것이 좋다고 합니다. 물건을 표시하는 부분에서는 거래계약 체결을 대상물을 특정하기 위한 것으로 토지의 경우에는 행정구역과 지번, 지목, 면적 등이 포함이 되어야 한다고 하며 건물의 경우에는 행정구역과 지번, 건물의 번호, 면적, 용도 등이 포함이 되는 것이 좋다고 합니다. 물건의 표시는 토지대장을 통해서 한다고 하며 건축물대장을 기준으로 표시를 하되 실제와 다른 경우에는 그 취지를 기재하는 것이 좋다고 합니다. 물건을 표시하는 방법에 대해서 판례를 통해서 예를 들어드리면 매매계약에 있어서 목적물과 대금은 반드시 계약 체결 당시에 구체적으로 특정될 필요는 없다고 하며 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있다면 족하다고 합니다.

 

계약의 해석에 있어서는 문구에만 얽매여서는 안 된다고 하며 쌍방 당사자의 진정한 의사의 합치가 중요하다고 합니다. 갑토 지를 계약의 목적물로 삼았으나 착오를 일으켜서 을의 토지로 표시하였다고 하더라도 갑의 토지에 관하여 매매의 목적물로 한다는 쌍방의 의사의 합치가 있는 이상은 매매계약은 갑의 토지로 관하여서 성립한 것으로 보아야 한다고 합니다. 을의 토지에 관하여서 매수인의 명의로 소유권 이전 등기가 경료되었다고 하더라도 원인 없이 경료된 것으로 소 무효라고 합니다. 이것은 대법원의 판례가 있다고 합니다. 물건의 표시에 대한 다른 판례로는 지적공부상의 1 필의 토지로 등록이 된다면 다른 특별한 사정이 없는 한은 그 토지의 경계는 그 등록으로 특정이 되고 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 공부상의 경계에 의하여서 확정이 된다고 합니다. 이것은 대법원의 판례라고 합니다.

 

그리고 환지예정지 지정처분이 있다면 종전 토지소유자는 지정된 환지예정지에 관하여서 사용, 수익권만을 취득할 뿐이고 소유권까지 이전되는 것은 아니기 때문에 환지 예정지가 지정된 토지의 매매 계약 시에 환지예정지의 현황에 착안하여서 매매 대금을 결사하는 등의 당사자 사이에서 실질상 매매의 목적을 환지예정지로 정하였다고 하더라도 종전 토지의 매매로 보는 것이라고 합니다. 토지의 매매에 있어서는 목적물을 등기부상의 평수에 따라서 특정한 경우라도 당사자가 그 지정된 구획을 전체로 평가했고 평수에 의한 계산이 하나라도 표준이 지나지 아니하여서 당사자 사이에 대상 토지를 특정하고 대금을 결제하기 위한 방법으로 보일 때에는 수량을 지정한 매매라고 할 수 없다고 합니다. 그리고 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시를 하고 당사자들이 면적을 가격결정요소 중 가장 중요한 요소로 파악을 하고 그 객관적인 수치를 기준으로 가격을 정하였다면 수량을 지정한 매매라고 합니다.